Em Santos, o ITBI é de 2%, mas cai para 1% sobre a parte financiada pelo SFH. Veja a conta do manual da Prefeitura, o teto de R$ 2,25 milhões e o que conferir no contrato.
O ITBI é o imposto municipal pago por quem compra o imóvel. Em Santos, a Lei Municipal nº 634, de 28 de dezembro de 1989, fixa no artigo 5º a alíquota de 2% para as transmissões em geral e de 1% sobre o valor financiado quando a compra é feita por financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O valor não financiado continua nos 2%. A base de cálculo é o valor real, ou preço, do imóvel (artigo 7º).
O Manual de Orientação ao Contribuinte do ITBI, publicado pela Prefeitura de Santos, traz um exemplo: imóvel de R$ 500 mil, pago com R$ 100 mil de recursos próprios, R$ 100 mil de FGTS e R$ 300 mil de financiamento. Na guia, o valor da transação é R$ 500 mil e o valor financiado é R$ 300 mil.
1% sobre R$ 300 mil financiados: R$ 3.000
2% sobre os R$ 200 mil restantes: R$ 4.000
Total: R$ 7.000, contra R$ 10.000 se a compra inteira pagasse 2%.
A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, elevou o limite de avaliação do imóvel financiado pelo SFH para R$ 2.250.000, contra R$ 1,5 milhão antes. A mudança vale desde a publicação da resolução, em outubro de 2025.
O manual orienta marcar "financiado pelo SFH" só quando o contrato prevê expressamente o enquadramento no SFH.
Consórcio e financiamento direto com a construtora são informados como não SFH, e pagam 2%.
O valor financiado é só o do imóvel: despesas acessórias incluídas no financiamento (cartório, o próprio ITBI) não entram nessa conta.
O prazo de pagamento da guia conta da assinatura: 5 dias para escritura pública, 30 dias para instrumento particular assinado em Santos e 60 dias se assinado fora do município.
Imposto, avaliação do banco e enquadramento do contrato entram na conta antes da proposta. A Velo Select faz essa leitura com você, do primeiro valor à escritura.
Fontes: Lei Municipal nº 634/1989 (santos.sp.gov.br/static/files_www/files/portal_files/SEFIN/lei_634-89_e_decreto_itbi.pdf); Manual de Orientação ao Contribuinte do ITBI (santos.sp.gov.br/static/files_www/files/portal_files/SEFIN/manual_de_orientacao_ao_contribuinte_itbi_santos.pdf); Resolução CMN nº 5.255/2025 (in.gov.br/en/web/dou/-/resolucao-cmn-n-5.255-de-10-de-outubro-de-2025-661817863).
Foto de capa: Paço Municipal de Santos, por Fulviusbsas / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0).
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