Santos é a cidade mais verticalizada do Brasil. Um estudo da Prefeitura mapeia 43 mil imóveis construídos entre 1956 e 2022 e mostra como as leis de cada época desenharam a paisagem, e o que isso muda para quem compra ou vende hoje.
Santos tem uma marca que nenhuma outra cidade brasileira tem: 67,1% das moradias do município são apartamentos, a maior proporção do país, segundo o Censo Demográfico 2022 do IBGE. O número aparece no estudo que a Prefeitura publicou sobre a produção imobiliária da cidade e ajuda a explicar por que morar aqui é, quase sempre, morar em prédio.
Em 25 de agosto de 2026, o Summit da Construção Civil, promovido pelo Grupo Tribuna no Tribuna Square, reuniu poder público, empresários e técnicos do setor para discutir desenvolvimento urbano, verticalização, segurança jurídica e as tendências do mercado imobiliário na Baixada Santista.
Na abertura, o prefeito Rogério Santos falou do papel da prefeitura em criar condições para o investimento acontecer com planejamento. A secretária de Obras e Edificações, Larissa Oliveira Cordeiro, apresentou o painel Três anos do Aprova Santos, a ferramenta digital que centraliza a aprovação e o licenciamento de projetos de construção na cidade.
O retrato mais completo dessa transformação está no Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial, elaborado pela Secretaria de Obras e Edificações (Seobe) a partir do cadastro fiscal imobiliário do município. O trabalho cobre o período de 1956 a 2022 e contabiliza 43 mil imóveis construídos na área insular.
Tudo o que existia até 1956 somava 5 milhões de metros quadrados. Hoje o total chega perto de 30 milhões de m², seis vezes mais. Desse volume, 75% são imóveis residenciais e 57% estão em edificações com unidades empilhadas.
A parte urbana da área insular de Santos está praticamente toda ocupada. Sem terreno novo na horizontal, a expansão da cidade acontece na vertical, e é isso que separa Santos do resto do Brasil, onde 12,5% da população morava em apartamento em 2022, contra 8,5% em 2010, segundo o mesmo Censo.
A altura dos prédios santistas é resultado direto das regras de cada época. O Decreto-lei 403, de 1945, válido até 1967, permitia cerca de 17 andares no Centro e nas avenidas junto à orla, 12 andares nas quadras da praia e apenas três andares no restante da cidade.
Em 1968, o Plano Diretor Físico liberou dez andares onde o limite era três, e a cidade mudou de escala. Hoje, segundo o arquiteto Diogo Damasio, responsável pela pesquisa da Seobe, a altura do edifício é limitada basicamente pelo Plano de Proteção da Base Aérea de Santos, uma normativa federal.
Dá para ler essa cronologia na rua. Os prédios anteriores a 1968 costumam ter comércio e serviços no térreo, com jardim marcando a entrada. Os edifícios atuais reservam o térreo e os primeiros pavimentos para garagem, formando o bloco de embasamento sob a torre.
Uma das descobertas mais úteis do estudo é que boa parte do estoque vertical de Santos não é torre. São 3.343 edifícios de dois a quatro pavimentos, sem elevador, incorporados à paisagem há décadas. Alguns têm térreo e andar superior, com corredores compridos e várias entradas pela lateral do terreno, que em certos casos atravessa de uma rua à outra.
Outro movimento registrado pela pesquisa é o boom de casas sobrepostas entre 2004 e 2008, com centenas de unidades construídas principalmente no Embaré, Marapé, Aparecida e Campo Grande.
A primeira consequência prática é a garagem. Entre 1956 e 1967, a regra pedia apenas uma vaga para cada três apartamentos. De 1968 a 2022, passou a ser exigida ao menos uma vaga por apartamento. E desde 2022 a vaga deixou de ser obrigatória em novos empreendimentos residenciais em geral. O ano de construção do prédio, portanto, diz muito sobre o que esperar antes mesmo de visitar.
A segunda é a comparação. Comprar em Santos é comparar apartamento com apartamento, e o que diferencia um do outro acaba sendo o andar, a vaga, o estado de conservação, a metragem de área privativa e as regras vigentes quando o edifício subiu.
A terceira aparece no perfil da demanda. Segundo o Censo 2022, 94,1% dos domicílios de uso ocasional em Santos são apartamentos, os imóveis que ficam fechados fora da temporada. No país, só Balneário Camboriú tem proporção maior, com 94,4%. Quem vende na orla santista disputa a atenção de dois públicos ao mesmo tempo: quem vai morar e quem vai passar temporada.
Números de cidade não vendem nem compram imóvel sozinhos. O que eles fazem é encurtar a conversa: saber que a regra de vaga mudou em 2022, que existem milhares de prédios sem elevador e que a cidade é a mais verticalizada do Brasil muda as perguntas que você faz na primeira visita.
A Velo Select trabalha com curadoria: cada imóvel da carteira passa por checagem de documentação, metragem, cadastro e enquadramento antes de ser apresentado. Se você está avaliando comprar ou vender em Santos, a gente ajuda a ler o mercado antes de decidir.
Fontes: Prefeitura de Santos (Seobe), estudo Perfil da Produção Imobiliária em Santos, e IBGE, Censo Demográfico 2022. Fotos: acervo Velo Select.
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